Информационное письмо
Образец оформления статьи
Анкета автора
16.03.2017

Гражданско-правовое регулирование аренды недвижимого имущества

Уруймагова Лаура Георгиевна
магистрант юридического факультета Северо-Осетинский Государственный университет им. К.Л. Хетагурова г. Владикавказ, Российская Федерация
Газзаева Мадина Тотырбековна
Доцент Преподаватель кафедры гражданского права и процесса Северо-Осетинский Государственный университет им. К.Л. Хетагурова г. Владикавказ, Российская Федерация
Аннотация: В статье рассмотрены положения Гражданского кодекса Российской Федерации, положения иных федеральных законов в сфере аренды, а также судебная практика, касающаяся института аренды недвижимого имущества.
Ключевые слова: законодательство Российской Федерации, гражданское право, договор, аренда, недвижимое имущество, арендатор, арендодатель, собственник, правоотношения
Электронная версия
Скачать (663.8 Kb)

Институт аренды недвижимого имущества, будучи правовой конструкцией, которая позволяет активней и продуктивней использовать недвижимость в гражданском обороте, является одним из наиболее распространенных видов сделок в сфере предпринимательства. Аренда недвижимости широко используется для обеспечения основного вида деятельности участников гражданских правоотношений, что выражается в огромном количестве соглашений по найму офисных, складских и торговых помещений [7, С. 11].

Стремительное развитие рынка жилой и коммерческой недвижимости в России обусловило рост количества предпринимателей и компаний, ключевой сферой деятельности которых является получение прибыли от сдачи внаем различных видов недвижимости. Широкое распространение данного института сопряжено с различными факторами. С экономической точки зрения аренда, как разновидность коммерческой деятельности, представляет собой очень выгодный и прибыльный бизнес. Интерес здесь более, чем очевиден — сравнительно небольшие инвестиции. Чаще всего общие затраты, которые связаны с получением доступа к объекту аренды, среди которых арендная плата, проведение ремонта в случае необходимости и др., гораздо меньше, нежели затраты на приобретение недвижимости в собственность [8, С. 26].

С юридической точки зрения аренда недвижимости является наиболее простым и безопасным способом приобретения права владения и пользования объектом аренды, который подкреплены меньшим риском в плане юридической чистоты арендуемого имущества. Кроме того, приобретая за определенную плату вышеупомянутые права в отношении объекта аренды, арендатор не отражает соответствующее имущество на своем балансе, что в случае возникновения определенных обстоятельств ограничивает его ответственность перед требованиями кредиторов по другим сделкам. В частности, при признании арендатора несостоятельным в конкурсное производство не будет включена арендуемая недвижимость [9, С. 267].

Итак, договор аренды позволяет более рационально использовать имущество и вести хозяйственную деятельность. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) устанавливает особый подход к правомочиям собственника - он может совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Притом, что договор аренды не влечет смены собственника, он оформляет отношения, при которых товаром выступает не вещь, а право пользования этой вещью. Все это играет особую роль для только появившихся юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, предоставляя им свободные денежные средства для других целей. Именно поэтому в стране растет спрос на применение договора аренды в различных правоотношениях. Договор аренды особенно актуален сегодня, когда в условиях сложной экономической ситуации позволяет субъекту более рационально использовать денежные средства. Арендные отношения позволяют решить насущные экономические проблемы, особенно в сфере малого и среднего бизнеса. Арендатор получает возможность использовать дорогостоящее имущество, которое он сам приобрести не в силах ввиду различных факторов, а в случае если договором предусмотрен выкуп имущества - он вправе приобрести имущество в собственность по остаточной цене при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по договору. Арендодатель (лизингодатель), в свою очередь, несет минимальные риски, при этом оставаясь собственником имущества и получая доход в составе арендных платежей.

Правовое регулирование арендных отношений осуществляется, главным образом, нормами гражданского законодательства Российской Федерации (в частности, § 4 главы 34 Гражданского кодекса РФ определяют юридическую природу отношений, связанных с арендой зданий и сооружений: дается понятие договора аренды зданий и сооружений, (статья 650 ГК РФ), определяются правовые нормы, применимые в том или ином случае к аренде зданий и сооружений, а также форма и случаи необходимости государственной регистрации договора (следует подчеркнуть, что речь идет только о форме договора и его государственной регистрации, если он заключается на срок не менее одного года (статья 651 ГК РФ)), права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения и т.п.79) [6, С.59].

Регулирование данной сферы отношений осуществляется также Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который регулирует порядок государственной регистрации, применительно к договорам аренды зданий и сооружений. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Этот порядок распространяется, в частности, на договоры аренды нежилых помещений, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. К таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ [1]. Значимость этого Закона заключается в том, что несоблюдение установленных правил влечет к недействительности договора аренды зданий и сооружений.

Также, нормативное регулирование осуществляется и иными Федеральными законами Российской Федерации. К примеру, в Федеральном законе от 23августа 1996г. № 127-ФЗ «О науке государственной научно- технической политике» в пункте 3 статьи 5 регулируется размер арендной платы: государственным научным организациям предоставляется право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно неиспользуемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое [2].

В иерархии актов, которые содержат нормы гражданского права, регулирующие аренду зданий и сооружений, второе по значению место после Федеральных законов Российской Федерации занимают указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ. Так, к примеру, Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» [3] установило порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом, при котором арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет соответствующего территориального органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Нормы гражданского права могут содержаться также в актах, издаваемых министерствами Российской Федерации и другими федеральными органами исполнительной власти (агентствами, службами и пр.). Это так называемые ведомственные нормативные акты. Органы исполнительной власти подобные акты могут принимать лишь в случаях и в пределах предусмотрены Гражданским кодексом РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами.

Проводя анализ законодательства об аренде необходимо назвать также правовые акты, издаваемые Министерством финансов Российской Федерации и Федеральной налоговой службой Российской Федерации. Так, письмо Минфина России от 28.08.2000 №01-02-01/03-3183 определяет порядок финансирования государственных унитарных предприятий за счет средств арендной платы, полученной от использования этими предприятиями федерального недвижимого имущества. Порядок перечисления арендной платы установлен также письмом Министерства финансов Российской Федерации [4]. К последним актам относятся: Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 4 апреля 2012г. № 03-03-06/1/180 «Об учете в целях налогообложения налогом на прибыль и НДС расходов в виде арендных платежей» [5], Письмо Министерства экономического развития РФ от 16 марта 2010г. № Д23-873 «О взимании арендной платы» 85 и т.д. Вопросы аренды зданий и сооружений помимо названных нормативных актов регулируются также актами, принимаемыми субъектами Российской Федерации. Так, например, в Москве вопросы аренды регламентируются постановлениями Правительства Москвы и распоряжениями Мэра Москвы. Российская Федерация вправе также делегировать субъектам РФ по договору или в одностороннем порядке право на принятие законов и иных нормативных правовых актов по отдельным видам отношений, регулируемых гражданским законодательством Российской Федерации в части аренды зданий и сооружений.

Международные нормы в сфере регулирования вопросов аренды зданий и сооружений также имеют свое значение. В поисках перспективных направлений развития национальных правовых систем государств многие международные организации пришли к выводу о необходимости использования специфичного способа правовой унификации - с помощью международных модельных норм.

Законодательство Российской Федерации располагает уникальным, отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим организованность и порядок в данной области арендных отношений, что позволяет расширять границы гражданско-правового регулирования имущественных отношений.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // СПС КонсультантПлюс.

2. Федеральный закон от 23.08.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике»// Собрание законодательства РФ, 26.08.1996, N 35, ст. 4137.

3. Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества»// Собрание законодательства РФ, № 27, 06.07.1998, ст. 3200.

4. Письмо Минфина РФ от 28.08.2000 N 01-02-01/03-3183 «О финансировании государственных унитарных предприятий за счет средств арендной платы» (документ опубликован не был) // СПС «КонсультантПлюс».

5. Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 4 апреля 2012г. № 03-03-06/1/180 «Об учете в целях налогообложения налогом на прибыль и НДС расходов в виде арендных платежей» / Гарант.ру. – 28.05.2012.

6. Аренда: Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2011. – 288с.

7. Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. - 2014. - N 5. - С. 9-12.

8. Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2014. - N 7. - С. 14-28.

9. Маркелова И.Д., Писарева Н.Л. Проблемы правового регулирования аренды отдельных видов недвижимого имущества // Вестник гражданских инженеров. - 2013. - №3(38). - С. 264-271.