Информационное письмо
Образец оформления статьи
Анкета автора
10.04.2017

Роль рынка ипотечных ценных бумаг в экономике России

Винокурова Владислава Александровна
Студентка финансово-экономического факультета Финансовый университет при Правительстве РФ г. Москва, Российская Федерация
Аннотация: в статье отражены основные тенденции развития рынка ценных бумаг, обоснованы тенденции спада и роста сделок по ипотечным ценным бумагам, проанализированы экономические кризисы 2008 и 2013 годов, отражено влияние экономической нестабильности на развитие рынка ипотечных ценных бумаг.
Ключевые слова: Ипотечные ценные бумаги, ипотека, закладные, облигации с ипотечным покрытием, ипотечные сертификаты участия, экономический кризис, экономика, экономические риски
Электронная версия
Скачать (714.7 Kb)

Центральной проблемой ипотечного жилищного кредитования является формирование долгосрочной ресурсной базы. Поэтому главным направлением развития ипотечного рынка является совершенствование инструментов и институтов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. К числу существенных источников финансирования ипотечных жилищных кредитов относятся ипотечные ценные бумаги.

Ипотечные ценные бумаги являются механизмом, позволяющим свести к минимуму риски, возникающие при несвоевременном возврате кредитных средств. Данные бумаги интересны для инвесторов не доходностью, а их ликвидностью и надежностью. Доходность по ИЦБ не должна быть слишком высокой, иначе ресурсы, привлекаемые на рынок кредитования, будут очень дороги. Однако данный инструмент будет интересен тем, кто хочет вложить свои сбережения, чтобы получать обещанный доход. ИЦБ обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда в цене. А значит, гарантией доходности этого финансового инструмента служит динамика роста цен на недвижимость. Ипотечные ценные бумаги являются интересными для страховых компаний, пенсионных фондов, и другим инвесторам в России, которые имеют в своем распоряжении большие денежные средства

На данном этапе в России рынок ипотечных ценных бумаг находится лишь в стадии развития. Правовые основания для появления на рынке ипотечных ценных бумаг возникли в 2003 году в связи с вступлением в силу Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Однако только в 2006 году была проведена первая сделка по секьюритизации ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека».

В данной работе рассматривается структура рынка ИЦБ в Российской Федерации, а также динамика, перспективы его развития и основные риски, связанные с данным типом ценных бумаг.

На данный момент существуют три вида ипотечных ценных бумаг: закладная, облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Первый вид ИЦБ регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", остальные два - Федеральным законом от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".

В начале ноября 2015 г. ставки по ипотечным продуктам в рамках программы субсидирования варьировались в пределах 9,9– 12 % годовых (9,9–10,9 % годовых по стандартам АО «АИЖК» и 11,25–12 % годовых у активных участников рынка). По наиболее востребованным программам на вторичном рынке недвижимости ставки составляли 11,75– 13,25 % годовых по стандартам АО «АИЖК» и 13–14 % годовых у других ведущих участников рынка. В результате поэтапного снижения ставок по своим ипотечным программам начиная с июня 2015 г. АО «АИЖК» предлагает в среднем наиболее низкие ставки среди лидеров рынка.

Как видно из рисунка 1, наиболее активно ипотечные ценные бумаги выпускались в нашей стране в 2014 г., затем наблюдается спад, обусловленный экономическим кризисом и низкими ценами на углеводороды, которые традиционно экспортируются из России в огромных объемах, поддерживая экономическую активность большинства отечественных хозяйствующих субъектов. Всего в обращении на начало ноября 2015 г. находилось 80 сделок жилищных ипотечных ценных бумаг (172 выпуска) на общую сумму около 407,1 млрд руб., что составляет около 11 % задолженности по ипотечным жилищным кредитам. Из общей суммы ипотечных ценных бумаг, находящихся в обращении, 92,4 млрд руб. (23 %) – это облигации, выпущенные с баланса банка, а 314,7 млрд руб. (77 %) – ипотечные ценные бумаги, выпущенные через SPV – специального ипотечного агента. Что касается 2016 года, то всего, в январе-октябре 2016 г. было осуществлено 12 выпусков жилищных ИЦБ на сумму в 64,8 млрд рублей, что на 0,6% ниже объемов выпуска ИЦБ в 2015 г. По состоянию на 31.10.2016 г. в обращении находятся 189 выпусков жилищных ИЦБ на общую сумму 388 млрд руб.

Рис. 1. Выпуск ИЦБ [5]
Рис. 1. Выпуск ИЦБ [5]

Следует отметить, что за период с 2013 по 2015 годы общий объем выпуска ипотечных ценных бумаг составил 435703151 тыс. руб. АО «АИЖК» реализует программу по приобретению жилищных облигаций с ипотечным покрытием, в рамках которой осуществляется выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляется возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных ценных бумаг, которые будут выкуплены АО «АИЖК». По состоянию на 1 декабря 2015 г. объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков жилищных облигаций с ипотечным покрытием со сроком исполнения с декабря 2015 г. по июнь 2016 г. составил 14,9 млрд рублей. В рамках программы размещен 31 выпуск на сумму 103,7 млрд рублей.

Несмотря на рост волатильности и снижение интереса инвесторов к российскому рынку капитала, рынок жилищных ипотечных ценных бумаг продолжал в 2014 году демонстрировать рост, во многом связанный с реализацией программ АИЖК и Внешэкономбанка по приобретению ипотечных ценных бумаг. Средневзвешенная ставка старшего транша по ипотечным ценным бумагам по итогам 2014 года составила 9,1% годовых по сравнению с 8,5% по итогам 2013 года. По итогам 2015 года она составила 9,8%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года почти на 1 процентный пункт.

В 2014 лидером по выпуску ИЦБ является ВТБ, а в 2015 Татфондбанк, АИЖК занимает 5ю позицию. В 2016 году на НПФ приходится 30% всего выпуска, а на АИЖК 17%. В рамках форума «Россия зовет» в 2016 году банк ВТБ и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подписали меморандум о сотрудничестве по секьюритизации ипотечных кредитов. Меморандум предусматривает проведение пилотных сделок с ипотечными портфелями банка ВТБ и ВТБ24 в рамках программы АИЖК «Фабрика ИЦБ». Объем сделок может составить до 100 млрд рублей. АИЖК предоставит солидарное поручительство по выпускам, при этом ипотечные ценные бумаги могут выпускаться и на программной основе.

Прежде чем говорить о перспективах развития российского рынка ипотечных ценных бумаг, рассмотрим как теоретические аспекты каждого вида ИЦБ, так и обращение данных ценных бумаг на российском рынке.

Закладные

Закладная является одной из самых защищенных в правовом отношении ценных бумаг, что делает ее эффективным инструментом в развитии кредитных отношений. Закладные- это именные ценные бумаги, которые удостоверяют права их владельцев в соответствии с договором об ипотеке на получение денежного обязательства или указанного в нём имущества. К основным характеристикам можно отнести то, что закладная является именной, долговой (её действие заканчивается только после полного погашения всех обязательств заемщика перед кредитором), документарной, доходной, не эмиссионной, срочной (на срок договора об ипотеке) ценной бумагой. 

Несмотря на то, что закладная является именной ценной бумагой, она может передаваться. Передача закладной делится на два этапа: оформление передаточной надписи в пользу индоссанта; фактическая передача оригинала. Индоссант обязан предоставить должнику письменное уведомление о факте передачи закладной. Получив документ, индоссант становится обладателем всех прав ипотекодержателя по ипотечному и основному договорам. Индоссант ответственен перед ним за степень достоверности сведений, содержащихся в переданной ценной бумаге. К тому же передача закладной означает подтверждение индоссантом добросовестного исполнения всех обязательств должника по договору. После передачи бумаги залогодатель снимает с себя всю ответственность перед индоссантом за невыполнение должником каких-либо обязанностей. Однако существует оговорка в Законе «Об ипотеке», предусматривающая обозначение условий об ответственности. Таким образом покупатель закладной повышает собственный комфорт и безопасность своих вложений.

Несмотря на свои особенности, закладные можно редко встретить на рынке. Этому есть несколько причин:

  1. Оформление закладной происходит в виде обычного соглашения (документа). В ценной бумаге есть много страниц, содержание которых тесно переплетается с другими типами соглашений (к примеру, договорами страхования, кредитования и так далее).
  2. Размер закладных (цена) зачастую недостаточна, чтобы привлекать потенциальных инвесторов. Для крупных покупателей данная ценная бумага является слишком «мелкой», а небольшим инвесторам более интересны другие виды активов, подразумевающие меньшие риски.

В связи с этим можно выделить основные риски, связанные с обращением закладной:

  1. Процентный риск. Процент по займу является стабильным (фиксированным) и не меняется с течением времени. Как следствие, при изменении рыночных ставок процентный риск по ценной бумаге неизбежен.
  2. Рыночный риск. Как правило, закладные бумаги оформляются на различные объекты недвижимости, цена которых может меняться, и чаще всего слишком высока. Если же цены на недвижимость снизятся, то ряд заемщиков может пойти в отказ и вернуть залог обратно. Вот почему потенциальные инвесторы неохотно покупают данные активы.
  3. Кредитный риск. Данный вид риска связан с возможностью утраты клиентами их платёжеспособности.

Максимальное количество закладных, входящих в реестр ипотечного покрытия на начало марта 2016 г., – у ипотечного агента ВТБ 2014 (27,8 тыс. шт.), у ипотечного агента ВТБ 2013 (20,2 тыс. шт.), у ипотечного агента ВТБ 24-2 (19,7 тыс. шт.), у всех выпусков АИЖК (у АИЖК 2014-1 – около 18,6 тыс. шт.). Минимальное количество закладных – у ипотечного агента ФОРА (347 штук).

В разрезе субъектов РФ следует уточнить, что наиболее широкая региональная диверсификация – у ипотечного агента ВТБ 2014 (агент работает в 75 из 83 регионов), у ипотечного агента ВТБ 24-2 – 72 региона, АИЖК всех выпусков – 60–70 из 83 регионов. У ипотечного агента ВТБ БМ 1 – 68 регионов, у ипотечного агента ВТБ 24-1 – 62 региона, у ипотечного агента ИТБ 13 – 58 регионов. Минимальная диверсификация – у ипотечного агента МКБ и у ипотечного агента ПСПб. В их ипотечное покрытие входят закладные только двух субъектов РФ: Москвы и Московской области и Санкт-Петербурга и Ленинградской области соответственно.

В части новых финансовых инструментов необходимо также отметить, что в марте 2015 г. Банк России при участии АО «АИЖК» выдал первые кредиты в рамках «пилотного» проекта по созданию нового механизма рефинансирования под залог портфеля ипотечных кредитов. Данный механизм обеспечивает предоставление Банком России кредитным организациям – участникам ипотечного рынка кредитов, обеспеченных закладными, выданными в рамках программы «Военная ипотека». АО «АИЖК» выступает в проекте в качестве агента по управлению залоговым обеспечением и гарантом выкупа ипотечного портфеля в случае неисполнения банком-заемщиком своих обязательств перед Банком России. На первом этапе проекта общий объем кредитования был запланирован в размере 10 млрд руб., затем увеличен до 30 млрд рублей

Облигации с ипотечным покрытием

Данный вид ценной бумаги представляет собой долговую ценную бумагу, в качестве обеспечения (гарантии выполнения обязательств) по которой выступает залог ипотечного покрытия. К объектам последнего можно отнести требования, прописанные в ипотечных договорах, а также удостоверенные закладными бумагами объекты недвижимости, государственные облигации, наличность (в том числе и зарубежные средства), сертификаты участия по ипотеке и так далее.

Факт обеспечения никак не сказывается на сущности самой облигации. Этот фактор влияет исключительно на уровень риска для инвестора. Наличие залога автоматически повышает надежность долговой бумаги и вероятность исполнения по ней обязательств эмитентом. Соответственно, этот факт находит отражение на уровне доходности, рыночной стоимости и составе инвесторов.

К основным параметрам долгового актива с ипотечным покрытием стоит отнести - долговой, эмиссионный и доходный характер, срочность, документарную (бездокументарную) форму. Кроме этого, данная облигация является номинированной, может выпускаться именной или на предъявителя. Таким образом, основные характеристики облигации остаются неизменными.

Функцию выпуска облигаций с ипотечным покрытием берут на себя лишь кредитные организации (банковские учреждения) и ипотечные агенты. При этом в России ЦБ устанавливает для кредитных структур, осуществляющих эмиссию долговых бумаг, определенные нормы в отношении раскрытия информации о нюансах работы. Если же требования законодательства в этом отношении не выполняются, то кредитной структуре запрещено производить эмиссию долговых бумаг с ипотечным покрытием.

Владельцы облигаций с ипотечным покрытием могут рассчитывать на стабильный и фиксированный процент. Величина последнего определяется еще до начала эмиссии и указывается в решении о выпуске долговых бумаг. Процентные выплаты по долговым бумагам, имеющим больше двух эмиссий и по которым установлена индивидуальная очередность выполнения обязательств, могут производиться в срок больше года. Также данный вид активов предоставляет право ее держателю (покупателю) получить права, возникающие по причине залога ипотечного покрытия. По закону запрещено передавать права, связанные с залогом покрытия по ипотеке без передачи соответствующих прав на долговую бумагу. Если же данная операция и будет произведена, то подобная сделка признается недействительной. В ситуации, если заложенные объекты будут национализированы, реквизированы или выкуплены для муниципальных или государственных нужд, то держатель долговой бумаги имеет право на страховое возмещение, причитающееся залогодателю.

По закону допускается закладывание ипотечного покрытия в обеспечение облигаций 2-х и более эмиссий. При этом требования ко всем выпускам долговых бумаг будут оставаться неизменными. Стоит отметить, что в случае нескольких эмиссий долговых бумаг с ипотечным покрытием (от 2-х и более) эмитент может устанавливать сроки и очередность выполнения своих обязательств. При этом переход к выполнению обязательств каждой следующей очереди должен осуществляться после совершения всех выплат держателям облигаций предыдущего выпуска. Кроме рассмотренного варианта, очередность может устанавливаться и при получении денег от реализации (продажи) ипотечного покрытия долговых бумаг, а также в ситуации досрочного погашения облигаций. При этом стоит учитывать, чтобы такие действия не были запрещены решением о выпуске облигаций.

Основными преимуществами облигации с ипотечным покрытиям являются:

  1. Присвоение кредитного рейтинга ( Moody’s, Fitch, S&P)
  2. Как было сказано выше, исполнение по облигации будет обеспечено залогом. Залоговые кредиторы защищены на 80% от всех прочих кредиторов должника.
  3. Данный инструмент обладает высокой ликвидностью
  4. Наличие траншей облигаций позволит прописать по ним разные условия по сроку погашения, установить очередность погашения между ними, а также предусмотреть иные условия, которые будут больше соответствовать интересам разной категории инвесторов.
  5. Структурирование облигаций. Для повышения кредитного качества облигаций могут использоваться различные инструменты, в том числе третьи лица с более высоким кредитным качеством.
  6. Налоговые преимущества. Купонный доход по ипотечным облигациям облагается по ставке 15%.

Теперь стоит рассмотреть основные риски, связанные с залогом:

  1. Существует возможность как дефолта, т.е. просрочки по уплате ежемесячных платежей со стороны заемщика, так и частично досрочного платежа или полного досрочного погашения. При наличии просроченной задолженности более 6 месяцев, либо несвоевременном исполнении обязательств в течение 3 месяцев или 3 раз за 12 месяцев, либо внесения платежей в счет досрочного погашения, закладная выводится из ипотечного обеспечения.
  2. Риск утраты предмета ипотеки в силу непредвиденных обстоятельств (пожар, наводнение, уничтожение и т.д.).
  3. Предмет ипотеки может быть отчужден по решению суда (признание сделки купли-продажи не действительной или признания заемщика банкротом).
  4. Неисполнение либо неполное исполнение заемщиком обязательств по имущественному страхованию залогового недвижимого имущества, что также может стать причиной вывода залога из обеспечения.

Рассмотрим объём рынка ипотечных облигаций по номиналу (в млрд. руб.) за последние 3 года (2014-2016 годы). Для наглядности данные отображены на графике:

Рис. 2 Рынок ипотечных облигаций [7]

Рис. 2 Рынок ипотечных облигаций [7]

Как мы видим, объём рынка с каждым годом увеличивается и, если в декабре 2014 года было выпущено облигаций на 438 млрд. руб., то в 2015 в этом же месяце уже на 580 млрд. руб., а в 2016 – на 603 млрд. руб.

Что касается количества новых траншей ипотечных облигаций, то пик приходится на декабрь 2014 года и составляет 28 штук, в т.ч. в рамках программы Внешэкономбанка было осуществлено 14 выпусков ИЦБ. В 2016 году максимальное количество составило 8 шт. в июне.

Рис. 3. Новые транши ипотечных облигаций [7]

Рис. 3. Новые транши ипотечных облигаций [7]

Ипотечный сертификат участия

ИСУ - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных по результатам исполнения обязательств, требование по которым составляет ипотечное покрытие. Выдачу ипотечных сертификатов могут проводить банк или исключительно организации коммерческого типа, которые имеют необходимые разрешения и лицензию на осуществление управления инвестиционными фондами, в том числе и паевыми, кредитными учреждениями, а также пенсионными фондами негосударственной формы.

К основным характеристикам ИСУ относят то, что он является доверительной, бездокументарной, не эмиссионной, без номинальной, срочной и доходной ценной бумагой.

Основными преимуществами являются то, что ИСУ:

  1. Отменяет необходимость образования и оформления немалого количества дополнительных соглашений.
  2. Вероятность добавления их в ипотечные покрытия и выпуск облигаций.
  3. Не требует дополнительного создания и регистрации эмиссионного проспекта, что значительно экономит расходы на создание самого ипотечного сертификата.
  4. Оформляется только один договор, основанный на доверительном управлении, а остальные инвесторы вправе к нему присоединяться.

Банк России относит ИСУ к инструментам с повышенным уровнем риска из-за сложности с корректной оценкой залогового обеспечения и низкой ликвидности бумаг. При этом в отличие от ипотечных облигаций, где избыточные риски закладных максимально сосредоточены на банке-оригинаторе, риски ИСУ распределяются между их владельцами.

Основные риски:

1. Кредитный риск (просрочка (дефолт) по закладным, входящим в ипотечное покрытие, вызванная снижением доходов заемщиков/ увеличением их расходов или же некачественный пул закладных).

Например, размер просроченной задолженности по основному долгу по состоянию на 31 декабря 2015 года составлял только 0,4% от остаточной суммы основного долга. Однако низкая доля просрочки отчасти обусловлена тем, что по 31% требований ИСУ еще не наступил срок платежей.

2. Процентный риск (изменение уровня процентных ставок)

По состоянию на 31 декабря 2015 года на долю кредитов и займов со сроками погашения более 5 лет приходится 48% от основного долга, а обязательства с фиксированными процентными ставками составляют 77% совокупного основного долга ИСУ. После повышения ключевой ставки Банка России в декабре 2014 года в составе ипотечного покрытия ИСУ средняя фиксированная процентная ставка по кредитным требованиям увеличилась на 2 процентных пункта, до 13%, а также появились требования по кредитным договорам с плавающими процентными ставками, привязанными к ключевой ставке Банка России.

3. Риск ликвидности инструмента (невозможность реализовать бумагу в короткие сроки с ожидаемой доходностью)

Всего к торгам в 2015 году на "Московской бирже" допущены 19 выпусков из 32 сформированных ИСУ, при этом сделки совершались по 17 выпускам. Среднедневной объем торгов сертификатами за период с 6 июня 2013 года по 31 декабря 2015 года составил 290 млн рублей. Эта ситуация ограничивает возможности владельцев ИСУ продать их на бирже в короткие сроки с ожидаемой доходностью.

4. Риск контрагентов (неспособность или односторонний отказ от исполнения обязательств контрагентом).

Способы управления рисками:

Кредитный риск может быть снижен благодаря:

- страхованию финансовых рисков кредитора (СК АИЖК);

- привлечению стороннего мастер-сервисера (АИЖК);

- андеррайтингу и аудиту пула закладных на этапе формирования ипотечного покрытия.

Процентный риск снижается, когда:

- в ипотечное покрытие включаются ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой;

- условиями договоров участников инфраструктуры выпуска ИСУ установлены фиксированные тарифы, не имеющие переменных составляющих.

По третьему виду риска:

- на текущий момент - принятие риска;

-проведение мероприятий, направленных на повышение оборачиваемости ИСУ на вторичном рынке (данные мероприятия в настоящее время активно проводит АИЖК).

И наконец, по последнему:

- собрание держателей ИСУ вправе заменить УК, регистратора, спецдепозитарий, мастер-сервисера (152-ФЗ);

- действующим законодательством закреплена возможность передачи функций управления активами в ВЭБ в случае несостоятельности действующей УК и отсутствия альтернативной УК (152-ФЗ);

- привлечение стороннего мастер-сервисера (например, АИЖК), обладающего необходимым опытом и ресурсами (региональным покрытием) для обеспечения качественного обслуживания ипотечных кредитов.

Принципиальная возможность использовать ипотечные сертификаты участия появилась еще в 2003 году, после принятия закона «Об ипотечных ценных бумагах». Однако первый выпуск ИСУ состоялся лишь в июле 2012 года, после того как были разработаны необходимые изменения и дополнения нормативной базы. Первой компанией, организовавшей выпуск ИСУ, стала «ГФТ Капитал» (в настоящее время этот выпуск передан в управлении компании ГФТ ПИФ). Но лишь с конца 2013 года этот сегмент рынка доверительного управления начал набирать популярность. К этому времени еще четыре управляющие компании зарегистрировали правила доверительного управления ипотечного покрытия ИСУ — «Коммершиал проперти траст», «ЕФГ Управление активами», «Эмпайр Траст», «Академ-Финанс».

Объем рынка ипотечных сертификатов участия (ИСУ) в 2015 году увеличился почти в 2 раза и достиг 138,5 млрд рублей, основными владельцами этих бумаг являются негосударственные пенсионные фонды (НПФ). За первое полугодие 2016 года было выпущено ИСУ на сумму 87 млрд. руб. Основными инвесторами являются пенсионные фонды (35%) и АО «АИЖК» (17%).

Не смотря на то что, в 2015 году дважды повышались требования к выпуску ИСУ, в 2016 году Центральный банк опубликовал новые требования: установил новый перечень кредитно-рейтинговых агентств и уровни рейтингов для ценных бумаг, которые могут претендовать на включение в высший котировальный список биржи. Ранее в высший котировальный список принимались ипотечные сертификаты, имеющие уровень рейтинга по национальной шкале от Fitch Ratings ВВВ– (rus), Standard and Poor`s International Services, Inc. ruВВВ– и «Эксперт РА» В++, а также по обязательствам в иностранной валюте по международной шкале от Fitch Ratings CIS Ltd. В–, Moody`s Investors Service В3 и Standard and Poor`s International Services, Inc. В–. Теперь ценными бумагами высшего качества могут считаться ИСУ, имеющие рейтинги по международной шкале не ниже суверенного кредитного рейтинга Российской Федерации в соответствующей валюте, присвоенные по международной шкале, сниженные на три рейтинговые категории (ступени). По национальной шкале для высшего котировального списка теперь требуется уровень рейтинга не менее ruA по классификации рейтингового агентства Standard & Poor`s, не менее A–(rus) по классификации рейтингового агентства Fitch Ratings или не менее А+ по классификации рейтингового агентства АО «Эксперт РА».

Ипотечные сертификаты участия позволяют управляющим средствами частных лиц компаниям расширить свою линейку продуктов и предложить своим клиентам новый финансовый инструмент, способный дать более высокую плановую доходность и стабильные периодические выплаты.

Также с 1 января 2015 г. Налоговый кодекс РФ дополнен статьей «Инвестиционные налоговые вычеты». Согласно этой статье, налогоплательщик вправе получать инвестиционный налоговый вычет либо в сумме денежных средств, внесенных им в налоговом периоде на индивидуальный инвестиционный счет; либо в сумме доходов, полученных по операциям, учитываемым на индивидуальном инвестиционном счете. При этом, для получения такого вычета с момента открытия индивидуального инвестиционного счета должно пройти не менее трех лет. Таким образом, с 1 января 2015 г. заработал механизм индивидуальных инвестиционных счетов, доходы от которых будут освобождены от налогов при определенных условиях.

Проанализировав данные, представленные в работе можно сделать вывод о том, что вторичный рынок ипотечного жилищного кредитования в России, находится в стадии развития и реформирования. По состоянию на 2015 год только порядка 11 % ипотечного жилищного кредитования фондируется через выпуск ипотечных ценных бумаг. Прогноз по развитию ипотечного жилищного кредитования заложен на уровне 30%. Безусловно, для дальнейшего развития ипотечного рынка необходимо развитие ипотечных ценных бумаг и их внедрение повсеместно на территории РФ, а также создание условий, привлекающих в данную сферу большее количество коммерческих банков и частных инвесторов.

На 2016 год уже разработаны и введены основные изменения на рынке ИЦБ, которые позволят повысить ликвидность данных инструментов, снизить риски и привлечь инвесторов.

Основными изменениями являются:

- "Фабрика ИЦБ" АИЖК – новый механизм рефинансирования ипотечного кредитования через выпуск однотраншевых ипотечных ценных бумаг с гарантией АИЖК на программной основе. Новая ценная бумага позволит решить задачу стандартизации ипотечных ценных бумаг по уровню риска с целью его приближения к уровню риска по ОФЗ. Сейчас объем ипотечных ценных бумаг в обращении составляет 400 миллиардов рублей, что в 12 раз меньше, чем объем рынка государственных рублевых облигаций.

АИЖК планирует выпуски объемом не менее 5 миллиардов рублей каждым. Банки с меньшими портфелями ипотеки смогут объединяться в одном выпуске. Кредитное качество этих бумаг будет приближено к ОФЗ. Интерес к этому финансовому инструменту должны, по расчетам АИЖК, проявить НПФ, банки и страховые компании, а также частные инвесторы.

- значительные изменения в законодательной базе, направленные на снижение размеров кредитной поддержки и повышения эффективности проведения сделок секьюритизации;

- новые рейтинговые требования Центрального Банка к ИСУ.

Недоверие к таким бумагам у регулятора резко выросло после того, как были отозваны лицензии у пенсионных фондов. По итогам расследования регулятор запретил инвестировать в эти бумаги пенсионным фондам, не вошедшим в систему гарантирования накоплений. Кроме того, допустимый объем инвестиций в эти бумаги для НПФ был значительно снижен (с 40% до 10%). Данная мера позволит увеличить ликвидность и доверие к ИСУ.

Помимо этого, должны быть обеспечены механизмы структурирования выпуска ипотечных ценных бумаг, а также подготовлены участники, прежде всего потенциальные их покупатели. Как было сказано выше основными инвесторами выступают пенсионные фонды и страховые организации, хотя в приобретении ипотечных ценных бумаг могут быть заинтересованы и множество других участников. Необходимо создание условий и модернизаций данных инструментов для привлечения новых категорий покупателей, тогда объёмы выпуска и доля рынка ИЦБ увеличатся, что в свою очередь будет стимулировать развитие рынка ипотечного кредитования.

Таким образом, не смотря на положительные тенденции развития рынка ИЦБ и появление изменений, законодательно регулирующих данный тип ценных бумаг, российский рынок ИЦБ находится в стадии развития из-за существования факторов, которые до сих пор сдерживают его развитие.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

2. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

3. Финансовые рынки: электронный учебник [для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению «Экономика» (уровень подготовки – бакалавр)]/ под ред. С.В. Брюховецкой, Б.Б. Рубцова. − М.: Финансовый университет, 2013.

4. Официальный сайт Центрального Банка РФ http://www.cbr.ru/

5. Официальный сайт АИЖК: http://xn--d1aqf.xn--p1ai/

6. Официальный сайт рейтингового агентства https://www.moodys.com/

7. Официальный сайт рынка облигаций http://cbonds.ru/