Информационное письмо
Образец оформления статьи
Анкета автора
08.07.2015

Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи объекта незавершенного строительства

Гриднева Ольга Вячеславовна
канд. юрид .наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Московский университет им. С.Ю. Витте г. Москва, Российская Федерация
Аннотация: В статье проводится анализ договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. Рассматривается вопрос о возможности распоряжения объектом незавершенного строительства. Характеризуется механизм заключения предварительного договора который и следует использовать применительно к купле-продаже недвижимости.
Ключевые слова: договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, предварительный договор, объект незавершенного строительства
Электронная версия
Скачать (453.4 Kb)

В соответствии с действующим законодательством объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. По общему правилу приобретение права собственности на объект незавершенного строительства возможно посредством создания его лицом для себя (п.1 ст.218 ГК РФ) либо посредством исполнения договора или иной сделки по отчуждению такого объекта (п.2 ст.218 ГК РФ). При этом следует заметить, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Интересен вопрос о возможности распоряжения объектом незавершенного строительства, права собственности на которое еще нет (или, как правило, оно за субъектом еще не зарегистрировано), но которое возникнет в будущем. Пункт 2 ст.455 ГК РФ предусматривает, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который имеется в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. В данном случае имеет место договор купли-продажи будущей вещи [2, с. 29-35].

Так, к примеру, юридическое лицо заключает договор купли-продажи объекта незавершенного строительства или иной недвижимости, которой фактически не существует и право собственности на которую у данного юридического лица не зарегистрировано в предусмотренном законом порядке. При этом у сторон договора возникают вопросы в отношении предмета договора и его надлежащего исполнения, прав и обязанностей сторон. Также возникает вопрос: возможно ли в данном случае совершение такой сделки по купле-продаже будущего объекта недвижимого имущества или ее невозможность обусловлена характером товара?

Пленум ВАС РФ пояснил ситуацию по покупке объекта незавершенного строительством, изменив позицию судов, которая заключалась ранее в недопустимости продажи объекта, созданного в будущем. Суды до разъяснений Пленума ВАС РФ свою позицию аргументировали, что в договоре должен быть четко прописан предмет, указаны данные, которые позволяли бы точно установить недвижимое имущество, подлежащее продаже.

В практике судов встречалась позиция, согласно которой объект недвижимости мог быть предметом гражданско-правового договора только после его фактического создания (государственной регистрации, выделения из уже существующего объекта недвижимости и т.д.). В связи с этим суды признавали соглашения, предусматривающие передачу таких объектов, незаключенными ввиду отсутствия согласованного сторонами предмета договора, хотя в таких договорах будущие объекты недвижимости были достаточно точно индивидуализированы [6, с. 31-34].

В настоящее же время Постановлением Пленума ВАС РФ № 54 подтверждена возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

При этом для индивидуализации объекта недвижимости, который будет создан в будущем, можно указать такие данные, как местонахождение будущего объекта недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, проектной документацией.

Среди ученых нет единого мнения по этому вопросу. Так, например, В.П. Мозолин, А.А. Павлов полагают, что недвижимое имущество не может быть будущей вещью по договору купли-продажи в связи с тем, что право собственности на вновь созданный объект недвижимости, подлежащее государственной регистрации, будет возникать только с момента такой регистрации и до государственной регистрации права на недвижимое имущество оно не выступает объектом гражданского оборота [3, с. 42]. Указанные ученые считают допустимой продажу «будущих» вещей только, когда продавец в момент заключения договора имеет реальную возможность их создания или приобретения в будущем.

Другие авторы, например, Д.О. Тузов, В.А. Слыщенков утверждают, что любой договор купли-продажи в момент его заключения соответствует законодательству, независимо от наличия у продавца права собственности на предмет договора. Они подчеркивают, что важным моментом является тот факт, чтобы право собственности было зарегистрировано и приобретено продавцом к моменту передачи права собственности покупателю, т.е. на момент государственной регистрации перехода права собственности [7, с. 178-179]. Г.Ф. Шершеневич выступал с резкой критикой русского гражданского законодательства в части тех норм, из-за которых договор считался как способ приобретения собственности, отмечая, что договор купли-продажи не создает сам по себе собственности, а является только основанием [9, с. 182].

Итак, при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости неуправомоченный отчуждатель действительно не обладает правом собственности на данный объект, но этого и не требуется, т.к. с учетом нормы п.1 ст.223 ГК РФ продавец должен обладать правом собственности в момент передачи права собственности, а не в момент установления обязательств между ним и покупателем.

Кроме того, процесс создания объекта недвижимости, например, здания, происходит, например, по договору строительного подряда.

Логична и правильна схема, согласно которой после завершения строительства продавец для приобретения права собственности на отчуждаемый объект должен зарегистрировать право собственности в соответствии с п.1 ст.218, ст.219 ГК РФ, а в случае, если этот объект не достроен, он должен зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Затем вещь передается покупателю по правилам ст.551 ГК РФ, причем в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности спор может быть передан в суд [5, с. 26-31]. Отсюда возможен вывод о том, что продавец при передаче вещи должен обладать зарегистрированным правом собственности, в противном случае передать его покупателю он не может [4, с. 42-45].

Таким образом, видно, что Постановление Пленума ВАС РФ № 54, с одной стороны, упрощает оборот объектов незавершенного строительства и не требует государственной регистрации права собственности на такой объект для совершения сделки по распоряжению им, но, с другой стороны, не дает возможности принудить продавца по договору купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, к созданию такой недвижимости. В такой ситуации истец вправе будет требовать только возврата уплаченной денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, предусмотренной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью имущества).

Постановление Пленума ВАС РФ № 54 не исключает возможных злоупотреблений при соответствующем толковании действующего гражданского законодательства.

Разъяснения Пленума ВАС РФ, а соответственно, и конструкцию купли-продажи будущей вещи нельзя применять при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [8].

В современном гражданском праве существует реально действующий механизм заключения предварительного договора, в том числе по купле-продаже недвижимого имущества, который и следует использовать применительно к купле-продаже недвижимости, которая еще не создана или находится в процессе создания (объект незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано в установленном законом порядке).

Предварительный договор может быть заключен между сторонами по поводу недвижимой вещи, которая уже имеется у продавца в момент заключения предварительного договора, и по поводу недвижимой вещи, которой у продавца еще нет, но она будет создана в будущем - к моменту заключения основного договора. Кроме того, предварительный договор купли-продажи будущей (несуществующей, непостроенной) недвижимой вещи порождает последствия в виде обязанности сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости, но не создает для них прав и обязанностей по передаче вещи или по уплате цены товара [1, с. 112].

Предварительный договор, согласно которому стороны впоследствии обязуются заключить договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, с условием предварительной уплаты полной цены или ее существенной части, следует квалифицировать как договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем.

Тогда по смыслу этого разъяснения - если в договоре содержится иное условие оплаты товара (после передачи товара, предварительная оплата товара в несущественной части, частичная оплата товара, оплата товара в кредит или в рассрочку), то данный договор следует признавать предварительным.

Исследование некоторых положений по материалам современной судебной практики показывает неоднозначность, а иногда неправильность толкования судами норм гражданского законодательства, что неизбежно диктует необходимость его совершенствования.

Список литературы:

1. Гражданское право. Учебное пособие / под ред. Гриднева О.В., Кулешова Л.И., Мегрелидзе М.Р. - М.: Изд-во «Юриспруденция», 2012. 158 с.

2. Гриднева О.В. Особенности купли-продажи объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 11. С. 29-35.

3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 42.

4. Мустафина З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист.- 2012.- № 3. С. 42 - 45.

5. Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. 2015. № 1. С.26-31.

6. Ситдикова Л.Б. Публично-правовые образования в договоре возмездного оказания услуг // Российская юстиция. 2009. №2. С.31-34.

7. Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: сравнительно-правовое исследование. - М.: Статут, 2011. С. 117; Тузов Д.О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. - М.: Статут, 2007. С. 178 - 179.

8. Собрание законодательства РФ.-2005. -№ 1 (часть 1). Ст. 40.

9. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М., 1995. С. 182.